Créer sa SCI familiale sans passer par une plateforme : la marche à suivre
Constituer une SCI familiale soi-même : les statuts, l’annonce légale, l’immatriculation au guichet unique, le coût réel — et le seul cas où le notaire n’est pas optionnel.
Constituer une SCI familiale n’exige ni plateforme en ligne ni délégation complète à une étude. Les statuts se rédigent, l’immatriculation se fait au guichet unique, et l’essentiel du coût est incompressible quel que soit le chemin. Voici la marche à suivre — et le seul cas où le notaire cesse d’être optionnel.
Ce qu’une plateforme facture, et ce qu’elle fait vraiment
Les plateformes juridiques facturent de l’ordre de 150 à 400 € pour assembler des statuts à partir d’un modèle et déposer le dossier d’immatriculation. C’est un travail que vous pouvez faire vous-même. Ce qu’elles ne font pas : juger si ces statuts correspondent à votre situation familiale. Ce jugement-là vaut mieux qu’un forfait — et il relève du notaire, pas d’un formulaire.
Le préalable : à deux au minimum, et pour quoi faire
Une SCI est une société : il faut au moins deux associés. Une SCI familiale réunit des membres d’une même famille — souvent des parents et leurs enfants — pour détenir un patrimoine immobilier et, surtout, le transmettre. Ce « pourquoi » commande la rédaction des statuts : gérer à plusieurs, et organiser la transmission par donation de parts ou démembrement.
Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. L’option pour l’impôt sur les sociétés existe et change beaucoup de choses — c’est un autre sujet, pour un autre article.
Étape 1 — Les statuts, le seul vrai travail
Les statuts sont le contrat fondateur. Ils fixent la dénomination, le siège, l’objet — civil : gérer et louer, jamais acheter pour revendre, qui serait commercial —, la durée (99 ans au maximum), le capital et la répartition des parts entre associés, les apports, le ou les gérants et leurs pouvoirs, les règles de cession de parts et les modalités de décision.
Pour une SCI familiale, trois clauses portent tout le reste : la répartition des parts, l’agrément exigé pour céder des parts à un tiers, et l’articulation avec la transmission — donation, usufruit et nue-propriété. C’est là qu’une relecture par un notaire vaut son prix, même si vous rédigez les statuts vous-même. Un modèle générique ne connaît pas votre famille.
Étape 2 — Le capital : libre, et souvent symbolique
Il n’y a pas de capital minimum. Un euro ou dix mille, en numéraire ou en nature, c’est votre choix. Contrairement à une SARL, la loi n’impose pas de bloquer les fonds sur un compte dédié pour une société civile — mais ouvrez tout de même un compte au nom de la société : elle en aura besoin pour acheter le bien et encaisser les loyers.
Étape 3 — L’annonce légale
Publiez un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège. Le tarif est réglementé : un forfait SCI de l’ordre de 185 € en métropole, révisé chaque année. Vous recevez en retour une attestation de parution, à joindre au dossier.
Étape 4 — L’immatriculation au guichet unique
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Vous y déposez :
- les statuts signés ;
- l’attestation de parution de l’annonce légale ;
- un justificatif de jouissance du siège (titre de propriété, bail, ou attestation de domiciliation) ;
- la pièce d’identité et une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant ;
- la déclaration des bénéficiaires effectifs.
L’INPI transmet au greffe. La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et reçoit son extrait Kbis. Elle existe.
Le coût réel
En le faisant vous-même, le coût se résume à ce qui est incompressible :
- annonce légale : de l’ordre de 185 € ;
- immatriculation (frais de greffe d’une société civile et déclaration des bénéficiaires effectifs) : de l’ordre de 85 €.
Soit environ 250 à 280 €. Une plateforme ajoute son forfait par-dessus ces mêmes frais. Un notaire facture davantage — et dans un cas précis, il n’est pas optionnel.
Le seul cas où le notaire est obligatoire
Si vous apportez un bien immobilier à la SCI dès sa constitution, les statuts doivent être établis par acte notarié et publiés au fichier immobilier. Il n’y a pas de contournement.
En revanche, si la SCI se constitue avec un capital en numéraire puis achète le bien ensuite — le cas le plus courant pour une SCI familiale qui démarre —, les statuts sous seing privé suffisent. Cette seule distinction décide si l’opération se fait à 250 € ou passe obligatoirement par l’étude.
Ce que ça ne remplace pas
Faire soi-même convient à une SCI familiale simple : capital en numéraire, achat ultérieur, associés d’accord. Dès qu’il y a un apport d’immeuble, un associé mineur, une situation matrimoniale à cadrer ou une transmission à structurer dans le temps, le notaire n’est plus une option — et l’économie de façade coûte cher. Le bon dosage n’est pas « tout déléguer » ni « tout faire seul » : rédiger soi-même, faire relire les statuts, ne déléguer que ce qui l’exige.
Ce que Villica en fait
Rien — et c’est volontaire. Créer une SCI n’est pas le métier de Villica, et une plateforme de plus n’y ajouterait rien. Villica commence après : quand la SCI cesse d’être un dossier administratif et devient un patrimoine à tenir — le premier bail, la première échéance, la première quittance. Le registre s’ouvre là où l’immatriculation s’arrête.