Comment lire le résultat
- Le bien. Le prix payé, droits inclus, et la part du terrain — non amortissable, autour de 15 %.
- L’exploitation. Le loyer annuel hors charges, les charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion) et les intérêts d’emprunt moyens.
- Votre profil. Votre tranche marginale d’imposition (TMI) : c’est à ce taux que l’IR frappe le revenu foncier.
- L’horizon. La durée de détention et la revalorisation annuelle attendue du bien. Le simulateur suppose une revente à cet horizon.
Le gain net additionne les loyers encaissés nets d’impôt et le produit de la revente net d’impôt, moins le prix payé — hors remboursement du capital, identique dans les deux régimes. Le point de bascule est la durée à partir de laquelle l’IR repasse devant l’IS.
Pourquoi l’IS gagne pendant la détention
À l’IS, la société amortit le bâti — elle déduit chaque année une fraction du prix, comme si le bien s’usait. Ce n’est pas une dépense, mais ça efface le bénéfice imposable : peu ou pas d’impôt sur les sociétés pendant des années, et une trésorerie qui gonfle. À l’IR, aucun amortissement : chaque euro de loyer net est taxé à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, tout de suite.
Pourquoi l’IR gagne à la revente
L’amortissement se paie à la sortie. À l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable — le prix moins tout ce qui a été amorti. Vous avez déduit 100 000 € d’amortissement ? Ils reviennent dans la plus-value taxable, à l’IS, sans abattement. Puis il faut sortir l’argent de la société : encore 30 % de flat tax. À l’IR, au contraire, la plus-value des particuliers bénéficie d’abattements pour durée : exonérée d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Le cas où l’IS reste gagnant
Si vous ne revendez pas — détention longue, réinvestissement des loyers, transmission par donation ou succession —, le piège de sortie ne se déclenche jamais. L’IS garde alors son avantage de trésorerie. C’est le bon régime pour qui construit un patrimoine à conserver, pas pour qui prépare une revente. Ce simulateur modélise une revente : il éclaire ce second cas.
Questions fréquentes
SCI à l’IR ou à l’IS : lequel choisir ?
À la revente d’un bien détenu quelques années à long terme, l’IR l’emporte presque toujours, grâce aux abattements sur la plus-value. L’IS garde l’avantage tant que vous ne sortez pas les fonds — pour réinvestir, ou pour transmettre sans vendre. Le simulateur modélise une revente à l’horizon : c’est le cas où l’IS coûte le plus cher.
Pourquoi l’IS coûte-t-il si cher à la revente ?
La plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable — le prix d’achat moins les amortissements déjà déduits. Plus vous avez amorti pendant la détention, plus la plus-value taxable est élevée, et sans aucun abattement pour durée. L’économie d’impôt du début se rattrape à la sortie.
Et si je ne vends jamais le bien ?
Alors le piège de sortie de l’IS ne se déclenche pas. Pour une détention longue destinée à la transmission (donation, succession), l’arbitrage peut s’inverser en faveur de l’IS. Ce simulateur suppose une revente ; il ne modélise pas la transmission.
La flat tax de 30 % est-elle inévitable à l’IS ?
Pour faire remonter les bénéfices vers votre compte personnel — en dividendes ou en boni de liquidation —, oui. Tant que l’argent reste dans la société pour être réinvesti, elle est différée, pas supprimée.
Peut-on changer de régime après coup ?
Passer de l’IR à l’IS est possible, mais l’option devient irrévocable au bout de cinq ans. Revenir de l’IS à l’IR est en pratique très difficile et fiscalement coûteux. C’est un choix quasi définitif — d’où l’intérêt de le simuler avant.
Ces résultats valent-ils conseil fiscal ?
Non. C’est une simulation indicative, sur barèmes 2026 et hypothèses simplifiées (remboursement du capital et surtaxe de plus-value non modélisés). Elle éclaire l’ordre de grandeur et le sens de l’arbitrage ; un expert-comptable tranche votre cas réel.