SCI à l’IR ou à l’IS : l’arbitrage se joue à la revente
IR ou IS pour votre SCI ? L’IS allège l’impôt pendant la détention grâce à l’amortissement, mais se rattrape brutalement à la revente. Comment le choix se décide vraiment, et pourquoi il dépend de votre horizon.
C’est la première décision d’une SCI, et l’une des rares presque irréversibles : impôt sur le revenu, ou impôt sur les sociétés ? On lit partout que « l’IS paie moins d’impôt ». C’est vrai pendant la détention, et faux à la revente. L’arbitrage ne se joue pas sur le taux, il se joue sur votre horizon.
Deux logiques opposées
À l’IR, la SCI est transparente. Elle ne paie pas d’impôt elle-même : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et l’ajoute à ses autres revenus. Le loyer net — loyer moins charges, moins intérêts d’emprunt — est imposé à votre tranche marginale (TMI), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de TMI, c’est près de la moitié du revenu foncier qui part en impôt, chaque année.
À l’IS, la SCI est opaque. Elle est imposée comme une société : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Surtout, elle peut amortir le bâti — déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme s’il s’usait. Ce n’est pas une dépense réelle, mais comptablement, ça efface le bénéfice.
Pendant la détention, l’IS écrase l’impôt
Prenons un appartement à 200 000 €, dont 15 % de terrain non amortissable. Le bâti — 170 000 € — s’amortit sur trente ans, soit environ 5 667 € déduits chaque année. Ajoutez les charges et les intérêts : le résultat imposable de la SCI à l’IS tombe souvent à zéro, ou presque. Pas de bénéfice, pas d’impôt sur les sociétés. La trésorerie s’accumule.
Au même moment, la SCI à l’IR paie, elle, l’impôt sur la totalité du loyer net, sans amortissement pour l’adoucir. Sur la seule durée de détention, l’IS gagne, et l’écart grandit chaque année.
C’est là que la plupart des comparaisons s’arrêtent. C’est là qu’elles trompent.
À la revente, l’IS se rattrape — durement
L’amortissement n’est pas un cadeau : c’est un report. Il se paie à la sortie, deux fois.
D’abord sur la plus-value. À l’IS, elle ne se calcule pas sur le prix d’achat, mais sur la valeur nette comptable : le prix moins tout ce qui a été amorti. Vous avez déduit 100 000 € d’amortissement sur quinze ans ? Ils reviennent dans la plus-value taxable. Et cette plus-value professionnelle est imposée à l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention.
Ensuite pour sortir l’argent. Le produit de la vente est dans la société, pas sur votre compte. Pour le récupérer — en dividendes ou en boni de liquidation —, il faut passer la flat tax de 30 %.
À l’IR, à l’inverse, la plus-value des particuliers bénéficie d’abattements qui montent avec les années : exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Sur une détention longue, la revente à l’IR peut ne presque rien coûter — quand la même revente à l’IS est lourdement taxée.
Le point de bascule
L’arbitrage se résume à une question : est-ce que vous comptez revendre ?
- Détention courte suivie d’une revente : le rattrapage de l’IS n’a pas le temps de faire mal, mais l’avantage de trésorerie non plus. C’est serré.
- Détention longue avec revente : l’IR l’emporte presque toujours, parce que les abattements de plus-value finissent par tout effacer, tandis que l’IS accumule le report d’amortissement à taxer.
- Détention longue sans revente — réinvestissement des loyers, transmission par donation ou succession : le piège de sortie ne se déclenche jamais. L’IS garde son avantage. C’est le bon régime pour bâtir un patrimoine qu’on conserve.
Il y a donc une durée à partir de laquelle, si vous vendez, l’IR repasse devant. C’est votre point de bascule, et il dépend de vos chiffres : le prix, le loyer, votre TMI, la revalorisation attendue.
Plutôt que de le deviner, testez votre cas dans le simulateur SCI à l’IR ou à l’IS : il calcule le gain net des deux régimes sur votre horizon, revente comprise, et affiche la durée où la bascule se produit.
Un choix qu’on ne refait pas
Une dernière raison de simuler avant de trancher : le choix est presque définitif. L’option pour l’IS devient irrévocable au bout de cinq ans, et revenir de l’IS vers l’IR est en pratique très coûteux. On ne corrige pas ce choix comme on change d’assurance : on vit avec pendant toute la durée du projet.
Ce qui précède donne le sens de l’arbitrage et son ordre de grandeur. Il ne remplace pas un expert-comptable, qui tiendra compte de votre situation complète — autres revenus, projet de transmission, structure de l’emprunt.
Ce que Villica en fait
Quel que soit le régime, une SCI doit tenir ses comptes : à l’IS, la comptabilité et la liasse fiscale sont même obligatoires. Villica enregistre les loyers, les charges et les révisions au fil de l’eau, et produit le récapitulatif annuel prêt pour l’expert-comptable — sans ressaisie en janvier. Le choix du régime vous appartient ; la tenue, c’est notre affaire.