Comment renseigner le simulateur
- Le bâti. La valeur du bien hors mobilier, moins la part du terrain — non amortissable, autour de 15 %. Le reste s’amortit sur 25 à 40 ans (30 par défaut).
- Le mobilier. Meubles, électroménager, literie d’un meublé, amortis plus vite — 5 à 10 ans.
- Les travaux. Les travaux immobilisés (rénovation, agencement), amortis sur 10 à 15 ans selon leur nature.
- La mise en service. La date à partir de laquelle le bien est loué : la première année est proratisée au jour près.
Pourquoi l’amortissement change tout en LMNP
En meublé au réel, l’amortissement déduit chaque année une fraction du prix du bien — comme s’il s’usait — sans qu’aucun euro ne sorte. Il vient s’ajouter aux charges réelles et efface souvent l’intégralité du résultat : peu ou pas d’impôt sur les loyers, pendant des années. C’est l’avantage central du régime réel sur le micro-BIC, qui applique lui un abattement forfaitaire sans amortissement.
Décomposer par composant
Un bien ne s’use pas d’un bloc : le gros œuvre dure plus longtemps que la toiture, la toiture plus que l’électricité, et le mobilier bien moins. Amortir chaque composant sur sa propre durée, plutôt que le tout sur une durée moyenne, rapproche la déduction de l’usure réelle et concentre l’amortissement sur les premières années. Ce simulateur retient trois postes — bâti, mobilier, travaux ; un expert-comptable affine souvent le bâti en sous-composants.
Questions fréquentes
Comment se calcule l’amortissement d’un bien en LMNP ?
Chaque composant — bâti, mobilier, travaux — s’amortit linéairement sur sa propre durée d’usage, depuis sa mise en service. La première année est prorata temporis (base 30/360) : un bien mis en location au 1ᵉʳ juillet ne compte qu’une demi-annuité la première année, et la moitié complémentaire se reporte sur une année finale.
Le terrain s’amortit-il ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas, il n’est donc jamais amorti. On l’isole de la valeur du bien — souvent 10 à 20 % — et seul le bâti s’amortit. C’est la part « terrain » que ce simulateur retire avant de calculer.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non, c’est la règle propre au LMNP réel : l’amortissement ramène le résultat à zéro au plus, jamais en déficit. La part qui excède le résultat de l’année n’est pas perdue, elle est reportée sur les années bénéficiaires suivantes, sans limite de durée. Ce simulateur calcule la dotation ; son plafonnement dépend de votre résultat de l’année.
Quelles durées retenir ?
Il n’existe pas de barème imposé : on retient la durée réelle d’usage. En pratique, le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans (souvent décomposé en gros œuvre, toiture, installations…), le mobilier sur 5 à 10 ans, les travaux sur 10 à 15 ans. Ce sont ces durées que valide votre expert-comptable.