Comment renseigner le calculateur
- Le coût total. Le prix payé, plus les frais d’acquisition (notaire, agence) et les travaux initiaux. C’est sur ce total que se mesure le rendement, pas sur le seul prix affiché.
- Le loyer. Le loyer mensuel hors charges. Le calculateur l’annualise.
- Les charges. Les charges non récupérables (gestion, assurance PNO, copropriété non refacturable) et la taxe foncière — ce qui reste à votre charge.
- La vacance et l’impôt. Une provision pour vacance locative, et votre tranche marginale (TMI) pour le net-net : le rendement après impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pourquoi le brut trompe
Le rendement brut est le chiffre des annonces : loyer annuel sur prix d’achat. Il ignore tout ce qui rogne le revenu — les frais d’acquisition qu’on oublie au dénominateur, les charges qui restent au propriétaire, la taxe foncière, les semaines sans locataire. Deux biens au même brut peuvent finir à un point d’écart en net. C’est le net, et surtout le net-net, qui disent la performance réelle.
Le net-net : ce que le bien vous laisse
Le dernier étage est fiscal. Sur le revenu foncier net, vous payez l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux — vite un tiers, parfois la moitié. C’est ici que le régime compte : la location meublée au réel, avec son amortissement, efface souvent cet impôt, là où la location nue le subit de plein fouet. Ce calculateur retient l’hypothèse nue au réel, sans amortissement — la plus prudente.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Le rendement brut affiché tourne souvent autour de 3 à 5 % dans les grandes villes, davantage en périphérie ou dans les petites villes — mais c’est le rendement net, et surtout net-net, qui compte : une fois les charges, la taxe foncière et l’impôt déduits, il peut perdre un à deux points. Comparez toujours à cash-flow et fiscalité comparables.
Brut, net, net-net : quelle différence ?
Le brut rapporte le loyer annuel au coût total, sans rien déduire. Le net retire les charges non récupérables, la taxe foncière et une provision pour vacance. Le net-net déduit en plus l’impôt : votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur le revenu net. C’est le seul des trois qui dit ce que le bien vous laisse vraiment.
Faut-il inclure les frais de notaire ?
Oui. Un rendement calculé sur le seul prix d’achat est flatteur et faux : les frais d’acquisition — 7 à 8 % dans l’ancien — et les travaux font partie de ce que le bien vous coûte. Les intégrer au dénominateur donne le vrai rendement du capital engagé.
Et le crédit dans tout ça ?
Le rendement mesure la performance du bien, indépendamment de son financement — il ne tient pas compte du prêt. Le crédit change le cash-flow (ce qui rentre ou sort chaque mois) et l’effort d’épargne, pas le rendement du bien lui-même. Ce calculateur s’en tient au rendement ; le cash-flow est un autre calcul.