Loyer impayé : les étapes, de la relance au commandement de payer
Que faire quand un loyer n’est pas payé : vérifier, relancer, mettre en demeure, prévenir le garant, faire délivrer un commandement de payer. Le délai de six semaines ou de deux mois, ce que suspend la trêve hivernale et ce qu’elle laisse courir.
Un loyer qui n’arrive pas n’est pas encore un contentieux. Il le devient quand on laisse passer les semaines sans rien écrire. La procédure est longue, encadrée, et elle récompense ceux qui la commencent tôt et proprement. Voici les étapes dans l’ordre, avec ce que la loi impose à chacune.
1. Vérifier avant de relancer
Avant toute lettre, assurez-vous que l’impayé en est un. Un virement émis la veille de l’échéance, un changement de banque du locataire, une aide au logement versée en retard ou une erreur de rapprochement de votre côté expliquent une bonne part des « retards ». Une relance envoyée à tort abîme la relation pour rien.
Regardez aussi la date de paiement prévue au bail : un loyer payable « le 5 du mois » n’est pas en retard le 3.
2. Relancer à l’amiable, par écrit
Aucun texte n’impose de délai ni de forme à la relance amiable. Un e-mail ou un courrier suffit, mais écrivez : un appel n’a pas de date et ne prouve rien. Indiquez le mois concerné, le montant attendu et une date de régularisation raisonnable.
C’est souvent à ce stade que tout se règle. Si le locataire traverse une difficulté passagère, un échéancier écrit et signé des deux parties vaut mieux qu’une dette qui s’accumule en silence.
Le modèle de lettre de relance propose trois niveaux, du rappel courtois à la mise en demeure.
3. La mise en demeure
Si la relance reste sans effet, la mise en demeure formalise la demande. Envoyez-la en lettre recommandée avec accusé de réception : elle prouve la date et le contenu. Elle fait aussi courir les intérêts de retard (article 1344-1 du code civil).
Elle n’est pas une condition légale du commandement de payer, mais elle laisse une trace utile devant le juge : elle montre que vous avez laissé au locataire l’occasion de régulariser.
4. Le garant
Si le bail est assorti d’un cautionnement, vous pouvez réclamer au garant les sommes dues dès le premier impayé. N’attendez pas que la dette atteigne plusieurs mois : la personne qui s’est portée caution préfère être prévenue d’un mois qu’apprendre une dette de six.
Une règle à retenir pour la suite : si un commandement de payer est délivré, il doit être signifié au garant dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, le garant ne peut plus être tenu des pénalités ni des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
5. Le commandement de payer
C’est l’acte qui met en œuvre la clause résolutoire du bail. Il n’est pas une lettre que vous rédigez : il est délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier), et son contenu est imposé, à peine de nullité. Il doit notamment mentionner le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département et celle de demander au juge un délai de grâce.
Le délai dépend de la date du bail.
| Bail | Délai après le commandement |
|---|---|
| Conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 | Six semaines |
| Antérieur, ni reconduit ni renouvelé depuis | Deux mois, selon la clause du bail |
La loi du 27 juillet 2023 a ramené le délai à six semaines, mais la Cour de cassation a précisé qu’elle ne s’applique pas aux baux en cours à cette date : ils restent régis par leur clause, en général deux mois (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Un bail reconduit tacitement depuis bascule sur les six semaines. Vérifiez la date de votre bail avant de compter.
Si le locataire paie l’intégralité dans le délai, la clause ne joue pas et le bail continue. Sinon, la résiliation est acquise, mais elle doit encore être constatée par le juge : la clause résolutoire ouvre la voie au tribunal, elle ne vous autorise à rien par vous-même.
Deux obligations selon votre situation :
- Bailleur personne physique ou SCI familiale (associés parents ou alliés jusqu’au quatrième degré) : quand l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions.
- Autres personnes morales (SCI non familiale, société) : l’assignation ne peut pas être délivrée avant deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.
Dans tous les cas, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, faute de quoi la demande est irrecevable.
6. Ce que change la trêve hivernale
Du 1ᵉʳ novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion ne peut être exécutée, même ordonnée par un jugement définitif, sauf relogement assuré (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution).
La trêve suspend l’expulsion, et seulement elle :
- la dette reste due, et le locataire doit continuer à payer le loyer courant ;
- vous pouvez relancer, mettre en demeure, faire délivrer un commandement de payer et saisir le juge ;
- un jugement rendu pendant la trêve s’exécutera à son issue.
Autrement dit, un impayé constaté en novembre se traite en novembre. Attendre le printemps pour commencer, c’est retarder d’autant la fin de la procédure.
7. Les aides à connaître
Le locataire en difficulté n’est pas seul, et ces dispositifs servent aussi le bailleur : ils remettent de l’argent dans la boucle.
- L’aide au logement (APL, ALF, ALS) : si votre locataire en perçoit une, l’impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA à partir d’un certain montant. Les règles de gestion des impayés pour ces aides changent au 1ᵉʳ janvier 2027 (deux décrets du 12 février 2026).
- Le FSL : le fonds de solidarité pour le logement du département peut accorder une aide pour apurer la dette. Le commandement de payer en donne l’adresse.
- Le surendettement : un locataire qui a plusieurs dettes peut déposer un dossier auprès de la Banque de France, ce qui peut suspendre les procédures.
8. Tenir le registre
Devant le juge, ce qui compte, c’est ce que vous pouvez montrer : les dates d’échéance, les paiements reçus, le décompte mois par mois, la copie des relances et la date de chaque envoi. Un tableur tenu de mémoire ne résiste pas à un décompte contesté.
Retenez aussi que l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une dette ancienne et jamais réclamée finit par se perdre.
Ce que Villica en fait
Dans Villica, l’impayé apparaît de lui-même : chaque échéance appelée qui n’est pas rapprochée d’un encaissement ressort dans le rapport mensuel. Villica prépare la relance correspondante, au niveau qui convient (premier rappel, second rappel, mise en demeure), mais rien ne part sans votre validation : vous relisez, vous décidez, vous envoyez.
Le registre, lui, est tenu au fil de l’eau : échéance par échéance, ce qui a été appelé, ce qui a été encaissé, ce qui reste dû. C’est la base du décompte que demandera le commissaire de justice.
Cet article décrit les règles générales en vigueur au 20 octobre 2026. Il ne remplace pas le conseil d’un professionnel du droit sur une situation précise, en particulier dès que la procédure judiciaire est engagée.